jueves, 6 de junio de 2013

¿Qué es la evicción?

La evicción es el "desposeimiento jurídico que alguien sufre de una cosa que había justamente adquirido por título oneroso, o sea el abandono de dicho adquiriente tiene que hacer de la cosa, en todo o en parte, por virtud de sentencia judicial dictada a instancia de quien resulte ser legítimo dueño"(1). El Código Civil del Estado de México, en su artículo 7.366 señala que habrá evicción cuando el que adquirió algún bien fuere privado del todo o parte de él por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición. Por su parte, el Código Civil para el Distrito Federal reconoce la evicción como la privación de todo o parte de la cosa adquirida por el comprador, por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición. 

En este sentido, Ramón Durán Rivacoba dixit, "el fenómeno eviccionario supone la pérdida que sufre quien adquiere un objeto, mediante determinados negocios jurídicos, normalmente onerosos, al reconocer una sentencia firme que un tercero tenía un derecho anterior y prevalente a la entrega" (2). 

En consecuencia, (continúa la Tesis jurisprudencial), la evicción es el hecho de perder el adquiriente y recuperar el dueño, en virtud de un derecho anterior a la enajenación que al primero servía de título, la cosa que el adquiriente se encontraba poseyendo. La evicción es también, el antecedente obligatorio para el saneamiento (la obligación que se impone al que hizo la enajenación, de devolver al adquiriente el precio de la cosa enajenada). Saneamiento es pues, "la causa jurídica de un concreto vínculo legal (...) que requiere antes de hacerse efectivo, conceder al comprador los oportunos instrumentos de defensa en el correspondiente pleito sobre titularidad y tenencia del bien disputado" (3). El saneamiento, puede derivarse de la evicción o de los vicios ocultos, y como lo señala Rafael De Pina en su clásico Diccionario de Derecho, "es la obligación que recae sobre el vendedor, salvo caso de renuncia expresa de parte del comprador, de indemnizar a éste por los daños y perjuicios que le haya ocasionado la evicción de la cosa adquirida, con arreglo a las disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal dictadas al respecto, según haya existido mala o buena fe de su parte al efectuarse la venta" (4). 

La base dogmática más aceptada de la evicción, es la que "acude al equilibrio de las prestaciones y al enriquecimiento injusto, pues la privación que sufre el adquirente de un bien como consecuencia de una circunstancia previa y ajena elimina las expectativas económicas de la transacción y ésta pierde su causa. Ello trae consigo un enriquecimiento injustificado por parte del vendedor y el daño causado al comprador debe ser resarcido a costa de aquél" (5)

Ahora bien, el Código Civil del Estado de México en vigor, señala que todo el que enajena esta obligado a responder de la evicción, aunque no se haya convenido, y aunque los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción, y aún convenir en que no se preste, es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte. 

Cuando el adquiriente  ha renunciado al saneamiento para el caso de evicción, llegado éste, el que enajena debe entregar únicamente el precio del bien quedando liberado de ello si el que adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción. 

¿Qué debe pagar el enajenante si actuó de buena fe? El Código Civil del Estado de México señala que el enajenante está obligado a indemnizar al adquiriente con: I. El precio íntegro que recibió por el bien; II. Los gastos causados en el contrato, si fueron cubiertos por el adquiriente; III. Los gastos causados en el juicio de evicción y el saneamiento; IV. El valor de las mejoras útiles y necesarias. (5)

¿Qué debe pagar el enajenante si procedió de mala fe? El Código Civil del Estado de México indica que además de las señaladas en el párrafo anterior, deberá: I. Devolver, a elección del adquiriente, el precio que el bien tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción; II. Cubrir al adquiriente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer; III. Pagar los daños y perjuicios. (6)

Es importante señalar que si el bien que se enajenó se halla gravado, sin haberse hecho mención de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente (7), el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato.  

¿Prescriben las acciones rescisorias y de indemnización? El artículo 7.835 del Código Civil del Estado de México señala que las acciones mencionadas prescriben en un año, que se contará, para la primera, desde que se celebró el contrato, y para la segunda, desde el día en que el adquiriente tenga noticia de la carga o servidumbre. 

¿En qué casos el enajenante no responde por la evicción? La Ley señala que el que enajena no responde por la evicción en los siguientes casos: I. Si así se hubiere convenido; II. Si conociendo el que adquiere el derecho del que ejercita la acción de evicción la hubiere ocultado dolosamente al que enajena; III. Si el adquiriente al ser emplazado no denuncia el juicio al que le enajenó; IV. Si el adquiriente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros, sin consentimiento del que enajenó; y V. Si la evicción tuvo lugar por culpa del adquiriente. (8)

Finalmente, es importante mencionar que en las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no está obligado por causa de la evicción que sufriera el bien vendido, sino a restituir el precio que haya producido la venta. 
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(1) TESIS, Amparo directo 2628/57. Rodrigo Orta. 12 de febrero de 1958. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Castro Estrada. (Sexta Época, Instancia: Tercera Sala, Fuente: Seminario Judicial de la Federación, Tomo: Cuarta Parte, VIII, Página 14)

(2) Comentario de Eduardo Serrano Gómez, Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad Jaume I de Castellón a la obra: DURÁN RIVACOBA, Ramón. "Evicción y saneamiento", editorial Aranzadi, 2002. 

(3) Idem. 

(4) DE PINA, Rafael. "Diccionario de Derecho". Ed. Porrúa, 28a Ed. México, 2000. 

(5) Op. Cit. de la nota al pie (2). Y añade: "El profesor Durán prefiere acudir a la teoría del título y del modo que se sigue en nuestro Código Civil, aunque corregida. Existen dos responsabilidades conexas en el vendedor: la primera deriva de su obligación primordial, la traditio, con lo que si concurre título suficiente garantiza la soberanía del accipiens y, aunque ello no suceda, la salvaguarda de la posesión legal y pacífica de bien juega a favor del comprador. Ahora bien, cuando los vicios del negocio evitan que éste adquiera, no se ha incumplido propiamente la obligación de entrega, pero surge un evento que impide transferirle la propiedad. Tales perjuicios se remedian gracias a las responsabilidades por evicción. El saneamiento, más que una responsabilidad derivada de una obligación contractual, proviene del modo de adquirir los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico, que la impone"

(6) Artículo 7.372 del Código Civil del Estado de México. 

(7) Artículo 7.373 del Código Civil del Estado de México. 

(8) La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto propietario. Una servidumbre no aparente, es aquella que no presenta signo exterior de su existencia, a contrario sensu, la aparente, es aquella que se anuncia por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso y aprovechamiento. (Artículos 5.169, 5.174 y 5.175 del Código Civil del Estado de México)

(9) Artículo 7.386 del Código Civil del Estado de México. 

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